Immobilien-Investmentfonds oder Direktinvestition?
Der Immobilien-Investmentfonds ist ein Spar- und Vorsorgeprodukt, in dem die Ersparnisse vieler Anleger in einer größeren Anzahl von Wertpapieren angelegt und von einer Kapitalgesellschaft verwaltet werden.
Die Geschäftsgebarung der Immobilienfonds wird von einer verpflichtend zu bestellenden Depotbank kontrolliert. Die Fonds unterliegen der Bankenaufsicht und überdies gelten die Anlagevorschriften des betrieblichen Mitarbeitervorsorgegesetzes.
Die Wertermittlung der Fondsanteile erfolgt nach dem Rechenwertprinzip: Die im Fonds befindlichen Liegenschaften werden mindestens einmal jährlich von zwei unabhängigen Sachverständigen bewertet. Maßgebend ist hierbei der Mittelwert. Für jeden Fonds gelten Mindeststreuungserfordernisse. Dem Anlegerschutz dienen Depotbankeinbindung, Vollstreckungssperre und Konkurssicherheit für die Anteilsinhaber.
Steuerlich sind Immobilien-Investmentfonds mit anderen Wertpapieren gleichgestellt, der private Anleger erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der Steuersatz beträgt 25 %, es gilt die Endbesteuerung mit Veranlagungsoption.
Der dadurch gegenüber Direktinvestitionen in Immobilien entstehende niedrigere Steuersatz ist durch eine Verbreiterung der Bemessungsgrundlage ausgeglichen worden. Bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte („Bewirtschaftungsgewinne“) ist anstelle der Geltendmachung der Abschreibung und von Zehntel- (Fünfzehntel-)absetzungen die Bildung einer Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20 % der Nettomieterträge (Mieteinnahmen ohne USt vor Abzug weiterer Aufwendungen) vorgesehen. Dazu kommt die ertragsmäßige Erfassung der durch die jährliche Neubewertung der im Fonds zusammengefassten Liegenschaften entstehenden Wertsteigerungen, dies allerdings nur zu 80 % („Aufwertungsgewinne“).
Bei entgeltlicher Übertragung von Anteilsscheinen ist – wie bei anderen beweglichen Sachen – eine Spekulationsfrist von einem Jahr vorgesehen.
